【不動産投資】100万円でボロ戸建てを買った話

このたび不動産投資の第一歩として100万円でボロ戸建てを買いました。

リフォーム・客付けはまだなので進捗率は25%くらいですが、一旦区切りついたので物件探しから購入までの経緯を備忘録として残しておきます。

ネットでボロ戸建てを探す日々

加熱するボロ戸建て投資ブーム

動き出したのは9月頭。

まず最初にやったのは不動産ジャパン、アットホーム、sumoといったポータルサイトを使っての物件検索でした。ザ・王道。

しかし今は空前のボロ戸建てブームということもあって、いかんせん安い物件がぜんぜん見つかりません。

自分の行ける範囲のエリアで100万以下の案件はそもそも掲載すら無く、仕方なく100万円台で検索すると・・・

  • 山の更に奥の限界集落みたいなところにある一軒家
  • 地雷見え見え寂れた観光地の区分マンション
  • 築年数不詳・駐車場無し・再建築不可・超極小平屋

こういった「タダでもいらないっス・・・」みたいな物件ばかりでした。

しかもそれらも公開された瞬間に何らかの問い合わせが入り、ちょっとでも可能性がありそうなモノは即座に買い付けが入ってしまうという過熱ぶり。

不動産屋の人も電話越しでよく「今はこういう物件人気ですよね~www」と笑っていました。

じゃあ200万ー300万の物件は?となりますが、そちらも(というか、こちらの方が)問い合わせは激しいようで、ズブの素人の自分がその激戦区に参入して激安て買えるビジョンは全く見えませんでした。

競売物件の可能性

一般売買が無理なら競売は?ということで実はこちらも並行して見ていました。

しかし競売も全然ダメで、通常販売価格150万のマンションの別の競売にかかっている部屋がゴミ屋敷の状態で130万で落札されているのを見て絶望。

一般の投資家だけでなく、転売目的の不動産屋も多く参入しているので、低価格&高利回りで落札できる物件なんてあるわけありません。

どの案件を見ても競売のうま味ゼロのものばかりで、これでネットで他人と競うのはアカンと確信しました。

地場の不動産屋を回りはじめる

ポータルサイトでのボロ戸建て探しは× 競売物件も×

しかし今の日本は7軒に1軒が空き家とも言われているほどの空き家大国。自分の近所でも明らかに人が住んでいないような家は沢山あります。

それなのに数少ないネットに出てるボロ戸建てにみんなで群がって競争するのはあまりにも不毛だと思いました。

そこで10月からは方針を変更。不動産屋に直接凸って未公開物件をダイレクトに紹介してもらう作戦に切り替えました。

以前、世の中の不動産取引の8割は未公開物件である 不動産屋の2件に1件は未公開物件を抱えているという趣旨の話をどこかで見た覚えがあるので、たぶん何とかなるだろうの精神で始めました。

10月3日 1軒目

事務の女性
事務の女性

今ウチで扱ってる物件は600万以上しかなくて、そういうのは無いですね~

10月4日 2軒目

おじいちゃん社長さん
おじいちゃん社長さん

その手の面倒くさそうな案件ってウチは扱わないようにしてるんだよね…

10月5日 3軒目

女性社長
女性社長さん

あるよ、100万円の物件。鍵あいてるから中を見たいなら勝手にどうぞ

 

!?

予想外の急展開。まさかこんなに早くボロ戸建てを紹介されるとは思いませんでした。不動産屋を滞在時間3分くらいで後にしてその足で物件へ急行。

するとちょうど所有者の男性(70代)とそのお子さん(50代)が中を片付けている最中で、内見しながら色々と話を聞かせてもらえました。

なんでも元・所有者のお婆さんが老人ホームに入って空き家になったので、そのお子さん(現・所有者さん)が手放すことにしたとか。

100万円ボロ戸建ての物件スペック

  • 築年数:築60年
  • 建物:5LDK(8畳、8畳、8畳、8畳、6畳、4畳)
  • 駐車場:1台 ※2台目以降はすぐ近くの月極へ
  • 外壁塗装:必要無し
  • 雨漏り:無し
  • 状態:つい最近まで人が住んでいた
  • インフラ:生きてる
  • 想定家賃:4万~5万

こんな感じです。

あらかじめ作成しておいた物件チェックシートと慎重に何度も照らし合わせた結果、修繕にウン十万かかりそうなヤバい箇所は見当たらず。

土地値以下で修繕費もそんなにかからず賃貸需要がそこそこ見込めて目標利回り20~25%を十分達成できそうで、極めつけにその土地はお隣さんも欲しがっている(出口戦略が明確)というオマケ付き。

本やネットで推奨されている初心者が最初に買うべきボロ戸建ての要件みたいなものを数多く満たしていました。

ボロ戸建て 1号物件の契約まで

1.不動産屋で打ち合わせ

10月15日

不動産屋さんに「物件にかなり興味があるので詳しく話を聞かせて下さい」と伝えてもう一度不動産屋を訪問しました。

そこで登記や仲介手数料、物件の詳細情報を書面で見せてもらい、「売り主さんも居たほうが話が早いよね」という不動産屋さんの計らいで来てもらうことに。

自分、不動産屋、売り主さん、そのお友達(なぜ?w)の4人でガッツリ2時間くらいお喋りしてきました。(とはいっても自分は他の3人の雑談を聞いてばかりでしたが)

最終的に、お隣さんと互いの建物の越境問題を解決して書面を交わすことができたら満額の100万円で契約、ということで話はまとまりました。

2.覚え書きの取り決め完了

10月20日

不動産屋さんから「建物の越境問題クリアして覚え書き交わしたよー」という電話が。メールで送られてきた覚え書きを見て問題がないことを確認して契約する日程を決めました。

3.契約

10月31日

自分・売り主・不動産屋の3人で契約書を読んだりハンコを押したり手付金を払ったりしました。書類の中に随所に自分の知っている言葉が出てきて進研ゼミみたいに「あ!これ宅建でやったやつだ!!!」と、なってちょっと感動しました。

その後、3人で物件へ。荷物は9割方が片付いていましたが、屋根のTVアンテナ、古いキッチン、カーテンレールなど、また少し残置物が残っていたのでそれらを引き渡しまでに撤去することを約束してもらいました。

4.引き渡し

11月15日。今日。

不動産屋・売り主・自分に加え、司法書士の方も交えて4人でめでたく契約を済ませました。本当は登記も自分でやろうかと思いましたが、「最初は司法書士にやってもらったほうがいいよ」とのアドバイスを頂き任せることに。

それが完了したら売り主さんと物件に行ってお隣さんに挨拶。売り主さんとお隣さんは仲が悪いそうなので険悪な雰囲気になるも、なんとか二人をなだめてその場は収まりました。

その後、リフォーム計画をあれこれ考えていたら日が暮れていました。

最初のボロ戸建て購入までの経緯 まとめ

運だけで買えた今回のボロ戸建て

不動産屋での話で判明したのですが、実は今回購入したボロ戸建て、自分の前にもう一人別の投資家が購入を検討していたそうです。

その人は9月時点で売値の付いていないこの物件に最初200万を提示したあと、お隣との建物越境問題を理由に60万の鬼指をぶっこんできたようです。

売り主がそれに難色を示し「最低でも3桁は欲しい…」と悩んでいる所に丁度タイミングよく自分が表れて100万を提示したという流れです。

だから最初の人が現れる前、8月くらいに自分が不動産屋を訪問していたら、その人と同じように200万くらいを提示してその金額で買っていたかもしれません。(その他諸々で+100万かかると仮定しても家賃5万で貸せるなら目標利回り20%は達成できるため)

また、売り主さんは愛着ある自宅を60万なんていう叩き値で見ず知らずの他人に売るくらいだったら、解体してお隣さんに土地として売ることも検討していたようです。金銭面だけでいえばそっちの方が明らかにお得なので。

だから11月や12月に訪問していたら恐らく遅すぎでした。

10月というのはまさにジャストタイミングで、不動産屋の方も「あなたホント丁度いいタイミングで来たね~」と仰ってくれました。

交渉の世界では最初に無茶な要求を相手に突き付けて、そのあと譲歩するとこっちの要求を相手に飲ませやすい、というテクニックがありますが完全にそのパターンでした。1人目が無茶な60万を入れてくれたおかげで自分の100万が通りました。

こればかりは本当にただの運。完全なビギナーズラックと言う他ありません。

不動産投資は他人と比べないことが重要だと痛感

本やネットで成功者の事例を見ると、やれ利回り50%、100%、200%だの、50万円物件、10万円物件、1円物件だの、それはそれは大層立派な数字が並んでいます。

自分も当初はそれらの成功体験に影響され、「前の人が60万で指値を入れたなら自分は80万で指値しようかな・・・フヒヒ」なんて助平心を持っていました。

しかし最初の1軒目の目標は利回り20%~25%に設定していたので、かかる諸経費・修繕費用・周辺家賃相場などから逆算して満額(100万)購入しても十分イケると判断し、指値は一切せずに購入しました。

 

そもそも、本やネットにある成功事例はそれが本当に真実かどうか外野が知る術はありません。実際は200万、300万で買った物件を見栄を張りたくて100万で買ったと公言しているかもしれません。酷い悪条件を隠して超格安で買った事実だけを自慢しているパターンも中にはあるでしょう。

不動産投資の世界は胡散臭い人が多いので、書籍や有料note・動画配信などでマネタイズしている人、つまり自分の成功をアピールすることが利益に繋がる不動産投資家の言葉は疑ってかかる必要があると、誰かが言っていました。

これは本当にその通りだと思います。

 

ビジネスとしてやる以上、1円でも安く仕入れられるならそれに越したことはありません。

とはいえ、欲をかきすぎてしまうと不動産屋からの印象が悪くなって次の物件の紹介は無いかもしれません。

売り主目線で考えても、1人目が60万の指値を入れ、2人目の自分が仮に80万の指値を入れていたら、次は100万を提示する3人目が現れるかも・・・と、思い留まったとしても不思議はありません。

そもそも、今回のボロ戸建ては仮に100万でポータルサイト(自分のエリア)に出されたら、恐らく半日と経たずノールック買い付けが入るような掘り出し物です。

そういう色々な可能性・事情を考慮して、欲を出しすぎるのはかえってリスキーだと判断し満額買いにしました。

ボロ戸建て投資でいえばホームランではないものの一塁打くらいは打てたので、これはこれで一つの正解だったと思います(思いたい)。

まとめ

と、こんな感じでめでたく1件目のボロ戸建てを購入することができました。

ずーっと前からやろうと思っていた不動産投資ですが、気が付けば令和も4年、2022年になってしまいました。

ただ、重い腰をあげて物件を探し始めてから購入までは2か月半という物凄いスピードで事が運びビックリしました。 ここまでスムーズすぎると逆に何かのフラグなんじゃないかと恐ろしくなってきます。

他にボロ戸建てを1件も見ず、人生で初めての内見をした物件をそのまま満額買いと書くと、かなりヤバそうなムーブをかましていますが、たぶん大丈夫でしょう。

ここからは修繕・客付け・入居・入金まで頑張っていきたいと思います。

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