【宅建】宅建業法8 8種制限

たっけんぎょうほう セクション8 はっしゅ制限

宅建業者が自ら売り主となって宅建業者以外の買いぬしと取り引きする場合、やっつの制限が課せられる

※ はっしゅ制限1 クーリングオフ

クーリングオフができない場所は以下の通り

1 事務所
2 事務所以外で継続的に業務をおこなえる場所で、専任の取引士が設置されている場合
3 一団の宅地建物の分譲を行う土地に定着するモデルルームやモデルハウスなど。
4 買いぬしが自ら申し出た場合の自宅や勤務先

以上よっつである。ちなみに、申し込みした場所と契約した場所が異なる場合、クーリングオフできるかどうかは申し込みした場所で決まる。

次に、クーリングオフができなくなる場合について。実際にあり得るのは以下の2パターン。

1 クーリングオフについて宅建業者から書面で告げられた日から数えてはちにちかんを超えた場合

2 買いぬしが宅地建物の引き渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合

ちなみに、クーリングオフは必ず書面で行う。また、買いぬしが書面を発した際にクーリングオフの効果は発生する。更に宅建業者はクーリングオフに伴う損害賠償や違約金の請求はできない。

※ はっしゅ制限2 契約不適合責任の特約の制限

担保責任とは、購入した新築住宅に問題があった場合に売り主が負う一定の責任のことである。

建物に問題があったら、買いぬしは売り主に対して追完や代金減額などができる。ただし、これらができるのは買いぬしが不適合を知った日から1年以内に限る。

ただし、上で挙げた「買いぬしが不適合を知った日から1年以内」、の部分は、引き渡した時から2年以上、という特約にも変更できる。

※ はっしゅ制限3 損害賠償がくの予定の制限について

宅建業者自らが売り主になる売買契約において、損害賠償がくと違約金の合計金額は代金の十分の二を超えてわならない。超えたぶんわ無効となる。

損害賠償の取り決めをしていなかった場合、損害を負った側の実損がくが損害賠償がくとなる。

※ はっしゅ制限4 手付けについて

宅建業者が自ら売り主となる場合、手付けの金額は代金の十分の二まで。それを超えるぶんわ無効となる。

買いぬしは、売り主が履行に着手するまでに、手付けを放棄すれば契約を解除できる。売り主は、買いぬしが履行に着手するまでに、手付けの2倍を提供すれば契約を解除できる

※ はっしゅ制限5 手付金の保全措置について

宅建業者わ、手付金の保全措置をした後でないと手付金を受け取れない。保全措置は未完成物件の場合と完成物件の場合で分かれる。

5の1 未完成物件の場合

保全措置の方法は銀行、または保険会社との契約になる。

例外として、買いぬしへ所有権の移転登記がされたときと、手付金のがくが代金の5%以下かつ1000万円以下の場合わ保全措置は必要ない。

5の2 完成物件の場合

保全措置の方法は銀行、または保険会社、または指定保管期間との契約や保全措置になる。

例外として買いぬしへ所有権の移転登記がされたときと、手付金のがくが代金の10%以下かつ1000万円以下の場合わ保全措置は必要ない。

※ はっしゅ制限6 自己の所有に属さない物件の売買契約について

宅建業者自らが売り主となる売買では原則、他人物売買は禁止されている。しかし、例外として今後確実に宅建業者のものになる物件であれば売り出してもよい。

その際は、売買契約や、売買の予約ならOKだが、停止条件付き契約はNG

また、未完成物件の場合は手付金の保全措置が必要ない場合や、保全措置を既に講じている場合は、未完成物件でも他人物売買がOKとなる。

※ はっしゅ制限の7 割賦販売契約の解除の制限

新築を分割払いで買っていた場合、払えないことがある。その際に役立つのがこのルールである。

解除するには30日以上を期間を定めて書面で催告しなければいけない。この際、残ってる代金を一括請求することはできない。このルールに反する特約は無効である

※ はっしゅ制限の8 割賦販売における所有権留保の禁止

これはあとまわしにする。

 

以上、たっけんぎょうほう セクション8 はっしゅ制限についてでした。

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