税・その他 セクション２ 不動産鑑定評価基準
※ 不動産の鑑定評価によって求める４つの価格
価格１ 正常価格
これは、普通の状態での取り引きで成立する普通の価格のことを指す。
価格２ 限定価格
これは隣接する土地の併合を目的とするような、いちばが限定されるもののことを指す。
価格３ 特定価格
これはしじょう価格と乖離することとなる場合の経済的価値を適正に表示する価格のこと。具体例としては投資家に示す価格など。
価格４ 特殊価格
これは文化財などのいちば性を持たない不動産の経済価値の価格のことを指す。
※ 不動産の３つの鑑定評価方式
鑑定評価方式１ 原価法
これは対象不動産がいま新たに作り直したらいくら必要か、つまり再調達原価を求め、それに経年劣化などの減価修正を加えて価格を求めるやり方。補足として、町が昔より便利になっていたら熟成度を加算できる。
原価法は対象不動産が建物、または造成地や埋め立て地の場合だけ有効となる。土地に原価法は使えないので注意する。
減価修正を行う場合は、耐用年数にもとづくやり方と観察原価法の２つがあり、原則としてこれらを併用する。
鑑定評価方式 ２ 取り引き事例比較法
これは似たような取引事例を参考にして、それに事情補正や時点修正を加えて試算価格を求めるやり方である。
取り引き事例は以下の３つを満たしていなければならない。
- １ 参考する取り引きが投機目的のものではない
- ２ 物価の変動を考慮する時点修正が行えるもの
- ３ 地域要因の比較と個別要因の比較が行えるもの
取り引き事例法は１、近隣地域、２、類似地域、３、やむをえない場合は近隣地域の周辺地域、のものに使える。取引のない地域、例えば僻地の不動産や、取引事例の少ない神社などに取引事例比較法は使えない。
鑑定評価方式３ 収益還元法
これは対象の不動産が将来生み出すであろう純収益と、最終的な売却価格を元に対象不動産の試算価格を求める方法
これは賃貸用不動産、または事業用不動産の価格を求める際に有効である。収益価格を求める方法には直接還元法とDCF法がある。
一般的に、いちば性の無い不動産以外のもの全てに適用すべきものである。
余談として、バブルなどで取り引き価格が急上昇した場合、建物の値段は高騰しても賃料はそんなに高騰しないので、収益還元法を使うと建物の適切な価格を求めやすい
以上、税・その他 セクション２ 不動産鑑定評価基準についてでした。
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