【宅建】法令上の制限6 土地区画整理法

法令上の制限セクション6 土地区画整理法について

土地区画整理法とは、整理された街並みを作るための法律のこと。土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地を整理整頓することである。これはげんぷやかんち処分で行われる。

※ 土地区画整理事業の施工者の種類

大事なのわ2つだけ。

施工者その1 民間の土地区画整理組合

これは7人以上で共同して設立する組合。定借と事業計画を定めて都道府県知事の認可を受けなければならない。

組合設立の認可にあたって、宅地の所有者や借地権者の3ぶんの2以上の同意が必要。施工地区内の宅地の所有者や借地権者は全員、組合員となる。

施工者その2 公的施工

これは地方公共団体や国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構などのことを指す。ポイントとして、こちらは土地区画整理審議会を設置しなければならない。あと、施工者が民間であれば都市計画区域内のどこでも施工できるが、施工者が公的施工だった場合、市街化区域と、ひ、せんびき区域しか施工できない。

※ 土地区画整理事業の流れ かっこ、施工者が組合の場合

流れ1 7人以上で定款と事業計画を定める

流れ2 事業計画について、所有者や借地権者のうち、3ぶんの2の同意を得る

流れ3 知事に組合設立の申請を出し、知事が認可する

流れ4 認可の公告から換地処分の公告までの間に、以下の3つの行為をする場合は知事の許可を取らないと駄目

  •  1 事業施工の障害となる恐れのある土地の形質変更
  •  2 事業施工の障害となる恐れのある建物や工作物の建築
  •  3 5トン以上の物件の設置

流れ5 総会の議決でもって換地計画を定めて、知事の認可を受ける。ただし、土地所有者の同意や申し出があれば換地は定めなくても良い

※ 換地計画について

土地区画整理事業の施工者は民間の場合、総会の議決でもって換地計画を定める。また、都道府県知事の許可を受ける必要もある

  • ポイント1 換地はじゅうぜんの宅地と条件が同じようなものでなければならない。
  • ポイント2 換地をして不均衡が生じる場合はお金で解決する
  • ポイント3 施工主は施工費用捻出などのために自身の土地を換地せず保留地にもできる。ただしこれをする場合は知事の認可を受けなければならない。

※ 仮換地について

土地区画整理事業の施工者は必要があれば換地処分の前に仮換地ができる。もちろん総会の同意は必要。仮換地の指定は仮換地の所有者と宅地の所有者に対して一定の事項を通知して行う。

仮換地わ仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告日まで適用される。

従前の宅地所有者は仮換地ちの使用ができる。ただし、仮換地ちはあくまで仮なので、売却は許されてない。また、従前の土地は使用することはできなくなるが、こちらは未だに自分の所有物ではあるので売却や抵当権の設定などはできる。

余談として、従前の宅地は換地処分の公告の日まで施工者が管理して建物を破壊してもOK

最後に、仮換地ちの使用収益開始日を別に定めていた場合、従前の宅地の所有者はその日にならないと、仮換地ちの使用収益ができない。こうすると従前の土地も仮換地ちのどちらも使用できない空白期間が生まれるので、損失補償を受ける。

※ 換地処分について

施工者は工事が全部完了したら遅滞なく換地処分を行わなければならない。ただし、組合規約で例外を設けることも可能。

換地処分は権利関係者に通達され、知事によって公告される。換地処分の公告とは、換地処分が全て完了したことを宣言することである。

それが済んだら、各施工者は遅滞なく変動にかかわる登記を申請しなければならない。なぜならこれをしないと、他の人が登記できないため。

次に、換地処分の公告があった日から翌日に切り替わった瞬間に6つの物事がガラリと変わる

  • 1 公告した日、いっぱいをもって、換地を定めなかった従前の宅地じょうの権利は消滅する
  • 2 公告した日、いっぱいをもって、行使する利益がなくなった地役権も消滅する
  • 3 翌日からは、換地によって生じた損得を埋め合わせするための清算金が確定する
  • 4 翌日からは、誰も取得しない土地、いわゆる保留地は施工者が取得するようになる
  • 5 翌日からは、公共施設は市町村が管理するようになる
  • 6 翌日からは、換地ちは従前の土地のようにみなされ、抵当権なども付いてくるようになる

 

以上、法令上の制限セクション6 土地区画整理法についてでした。

動画

法令上の制限 目次

 

 

 

 

コメント