【宅建】法令上の制限2-4 建築基準法 集団規定(後半)

法令上の制限 セクション2の4 集団規定の後半

※ 集団規定その4 容積率について

容積率は都市計画で定める。ただし、用途地域の指定のない区域は特定行政庁が定める。細かく覚える必要はないが、商業地域が1300%というのだけは覚えておく。

ポイントとして、建物の前面道路のふくいんが12メートル未満の場合、都市計画で定められた容積率と、道路幅にじゅうぶんの6、かっこ、住居系はじゅうぶんの4、を掛け算して出た数字を比べて、より厳しい方を容積率とする。

あと、建物が容積率の異なる地域に跨っている場合は、建蔽率と同じく加重平均で求める。

※※ 容積率の特例について

容積率を計算するにあたり、以下のよっつは延べ面積にくわえない。

  • 1 住宅の地下
    住宅または老人ホームなどで地下部分は床面積3ぶんの1を限度として延べ面積に加えなくてOK
  • 2 エレベーターのゆか部分
  • 3 アパートや老人ホーム ここの廊下や階段、宅配ボックスなどは延べ面積に加えなくてOK
  • 4 周囲に広い空き地があり、特定行政庁が認めて建築審査会の同意を得た建物。これは容積率の限度が緩和される

※ 集団規定その5 高さ制限について

※※ 3つの斜線制限について

斜線制限には、道路斜線制限とりんち斜線制限と北側斜線制限の3つがある。建築物の敷地が制限の異なる地域にまたがる場合、各ぶぶんごとに斜線制限が適用される。

斜線制限は定義を細かく覚える必要はないが、どこに何が適用されるのか、図はしっかり覚える。図の語呂合わせは、ドリキー、産後に、商業高校で、しちみの授業、で覚える。

※※ にちえい規制について

にちえい規制とは、北がわの敷地のひあたりを確保するための建築物の高さの制限である。商業、工業、工業専用地域以外の区域に適用される。

ただし、特定行政庁が建築審査会の同意を得た上で許可したものは、にちえい規制が適用されない。

あと、隣の敷地が道路や水面、線路などに接する場合もにちえい規制は緩和されることがある。

また、同一の敷地内に2つの建物がある場合はひとつの建物としてみなして、にちえい規制を適用する。

最後に、対象区域がいにある、高さ10メートルを超える建築物で冬至のひに一定時間、影を生じさせるものは対象区域内にあるとみなされて、にちえい規制が適用される。

※ 集団規定その6 敷地面積の最低限度について

全ての用途地域では、200平方メートルを超えない範囲内で、敷地面積の最低限度を決めることができる。

これは、土地を細かく分けすぎると火災が起きた時にヤバいので、それを防ぐためにある。

※ 集団規定その7 低層住居専用地域等内の制限

だいいっしゅ、だいにしゅ低層住居専用地域と田園住居地域には特別な規制がふたつある

1 絶対こうの制限

原則、10メートル、または12メートルのうち、都市計画で定めた高さを超えてわならない。

例外として周囲に公園などがあり特定行政庁が認めたものと、学校などのやむを得ないものは高さを超えても良い。

2 外壁の後退距離の限度

だいいっしゅ、だいにしゅ、田園住居のみっつの地域では建物の外壁から敷地内境界線までの距離が都市計画で定めた限度以上でなければならない。

ちなみに都市計画において外壁の後退距離の限度はいってんごメートル、または1メートル

※ 集団規定その8 防火、準防火地域内の制限について

建物は、燃えにくいものから順番に耐火建築物、準耐火建築物、技術的建築物、木造建築物のよっつに分かれる

※※ 防火地域、準防火地域における規制

1 防火地域において、3階建て以上、もしくは100平方メートル以上の建物は耐火建築物でないといけない。それら未満なら準耐火建築物でOK

2の1 準防火地域において、4階建て以上、もしくは千五百平方メートル以上の建物は耐火建築物でないといけない。

2の2 準防火地域において、3階建て、もしくは500平方メートルから千五百平方メートルの建物は準耐火建築物でないといけない。

2の3 準防火地域において、2階建て以内、かつ500平方メートル未満の建物は技術的基準建物でOK

これらよっつは、図を丸暗記するのが早そう。

※※ 防火地域と準防火地域に共通する制限

  • 1 屋根は一定の基準に適合するものでなければならない。
  • 2 外壁は耐火構造であれば、通常50センチは離さないといけないりんち境界線に接しても良い
  • 3 防火地域において、屋上、または高さ3メートルを超える看板は、主要部分を不燃材料で作るか、覆わなければならない。

※※ 建物が複数の地域にまたがる場合について

たとえば建物が防火地域と準防火地域に跨っていた場合。これは原則、厳しい方の規定が適用される。ただし、緩い方の地域が防火へきで区画されている場合、そこの部分は緩い方の規定が適用される。

以上、法令上の制限 セクション2の4 集団規定の後半についてでした。

動画

集団規定その4 容積率について 

集団規定その6 敷地面積の最低限度

集団規定その7 低層住居専用地域等内の制限

集団規定その5 高さ制限

集団規定その8 防火地域について

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