【宅建】法令上の制限1-4 開発許可

法令上の制限 セクション1の4 開発許可について

開発行為とは、建築物や特定工作物のために土地を掘り返すことをさす。または、土地の区画形質を変更することをさす。原則として都道府県知事の許可が必要。

ちなみに、特定工作物とは、コンクリートプラントやゴルフコース、あと、1ヘクタール以上の運動場や墓場、遊園地などのことを指す。

※ 開発許可が不要となる3グループについて

グループ1 小規模な開発行為

市街化区域における千平方メートル未満や、非線びき区域、準都市計画区域における3000平方メートル未満、そしてそれら以外の区域の1まん平方メートル未満の開発行為は許可が不要。

注意点として、市街化調整区域はいつでも必ず開発許可が必要で、市街化区域でも3大都市圏は、500平方メートル未満でないと許可不要とわならない。

グループ2 農林ぎょぎょう用の建築物

市街化区域以外で行う農林ぎょぎょう用の生産や集積のための建築物や、そこで働く人の住居を建てるための開発行為は許可が不要。

ポイントとして、農作物の処理や貯蔵、加工をする建築物は許可不要とわならない。注意する。

グループ3 その他4つ

  • その他1 公益上必要な建築物は開発許可が不要。学校や病院はこれにあてはまらないので注意
  • その他2 なんとか事業、みたいなお役所仕事も開発許可は不要。
  • その他3 災害じの応急処置も開発許可は不要。
  • その他4 埋立地の開発行為も許可は不要。
  • その他5 仮設建築物や車庫など、軽微な行為も開発許可は不要。

許可が不要な開発行為は、語呂合わせの、遺産は水戸郊外の地面か、で覚える

※ 開発許可手続きの流れについて

開発許可は、1、申請 2、許可 3、それ以降、の2ステップで行われる

ステップ1の申請について

申請するには前段階として3つの協議と同意が必要となる

  • 1 開発行為に関係ある公共施設、かっこ道路など、の管理者との協議と同意
  • 2 建てられる施設を管理する予定の人との協議
  • 3 開発区域内の土地の権利者の相当数の同意

以上の3つが済んだら申請書を書く。申請書に書く内容は以下の4つ

  • 1 開発区域の位置と規模
  • 2 建てられる予定の建築物や工作物の用途
  • 3 開発行為の設計
  • 4 工事施工者

次に、添付書類に書くのは以下の2つ

  • 1 公共施設の管理者の同意を得たことを証明する書類や、協議の経過を証明する書類
  • 2 土地所有者の相当数の同意を得たことを証明する書類

申請書は必ず書面で書き、同意書と協議書を添付して都道府県知事に提出する。

ステップ2の許可について

開発許可の基準にわ、全ての区域に適用される33条技術基準と、追加で市街化調整区域にのみ適用される34条りっち基準がある。これらはあまり覚えなくても良い。

開発許可の申請があったら、都道府県知事は遅滞なく文書で結果を通知する。そして許可した場合、都道府県知事は開発登録簿に登録しなければならない。

ちなみに用途地域の定められていない区域の開発を許可する場合は、建蔽率、高さ、壁面の位置などに関して制限を定めることもできる。

※ 開発許可が出た後の流れについて

開発許可が出た後の流れは以下の4ステップ

  • 1 開発許可が出る
  • 2 開発行為が行われる
  • 3 工事が完了して届出が出されて、知事が遅滞なく検査ずみ証を発行する
  • 4 検査と工事完了の公告がされる

2番の開発行為についてポイントを3つ補足する。

  • ポイント1 開発行為の最中に何か変更するときは許可が必要。ただし、軽微な変更の時は届出だけでよく、許可が必要ない開発行為にチェンジする場合は許可も届けでも必要ない。
  • ポイント2 開発行為を中止するときは遅滞なく都道府県知事に届出ないといけない。
  • ポイント3 途中で開発許可を受けた人が死んで相続した場合、相続人はその地位も継承する。一方、開発許可を受けた人から権限を継承する人は、あらかじめ知事の承諾を受けておく必要がある。

最後に、開発行為で公共施設が設置された場合、その施設は工事完了の公告の翌日に市町村の管理かに置かれる

※ 建築行為の制限について

開発区域内では工事完了の公告前と公告ごで建築の制限がある

大前提として、工事完了の公告をした後でないと建築物は作れない。例外として、以下の3つは工事完了の公告前に建築してもよい

  • 例外1、工事のために仮建設物を建設するとき
  • 例外2、都道府県知事が認めた時
  • 例外3、開発行為に同意してない土地所有者が権利行使として建築するとき

工事完了の公告後は、原則として開発許可申請書に記載した建築物以外は建築できない。例外として、以下の2つは工事完了の公告後に建築してもよい

  • 例外1 都道府県知事が許可した場合
  • 例外2 用途地域が定められている場合

これらふたつのときは開発許可申請書に記載されてない建築物でも立てられる。

あと、市街化調整区域の場合は開発行為無しで建築物や工作物を建てるときも都道府県知事の許可が必要となる。

※ 田園住居地域内における建築等の規制について

田園住居地域内の農地で土地の形質変更、建築物や工作物の建築、土石の堆積などをやる場合は市町村長の許可が必要。違反したら50万円以下の罰金。

ただし例外として、通常の管理行為、災害のための応急処置、都市計画事業の施行として行う行為、国または地方公共団体が行う行為、の4つは許可が必要ない。

以上、法令上の制限 セクション1の4 開発許可についてでした。

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