【宅建】法令上の制限１－１　都市計画区域と用途地域について

法令上の制限　セクション１の１　都市計画区域と用途地域について

都市計画法は、一番下から区域、地域、地区、地区計画の順番でピラミッド状になっている。

※　都市計画区域について

区域は以下の５つに分類される

  • １　都市計画区域の中の、市街化区域
  • ２　都市計画区域の中の、市街化調整区域
  • ３　都市計画区域の中の、非線引き区域
  • ４　準都市計画区域
  • ５　それら以外の区域

ポイントとして、都市計画区域の指定は都道府県が行うが、複数にまたがる場合は国土交通大臣が行う。それと、三大都市圏などは区域区分を定めなければならない。

※　準都市計画区域についての補足

準都市計画区域に定められるのは、以下の８つ

  • １、用途地域
  • ２、特別用途地区
  • ３、特定用途制限地域
  • ４、高度地区
  • ５、景観地区
  • ６、風致地区
  • ７、緑地保全地域
  • ８、伝統的建築物群、保存地区

語呂合わせは、頭文字を取って「ようとっとこうけいふうりょでん」、で覚える。

※　用途地域などについて

市街化区域は必ず用途地域を定める。

市街化調整区域は、原則として用途地域わ定めない。

非、線引き区域と、準都市計画区域は、用途地域を定めることができる。

最後に、その他区域は用途地域を定めることはできない。

次に、13個ある用途地域について。

詳しくは教科書を見る

豆知識として、田園住居地域内で土地の形質変更や建築物を建てる場合、災害じを除いて市町村の許可が必要。ただし、市町村は300平方メートル未満のものは許可しなければならない。

※　用途地域に定めるべき項目

用途地域には、以下の３つを定めることを忘れない。

  • １　建築物の容積率。これは全ての用途地域に定める
  • ２　建築物の建蔽率。これは商業地域以外の用途地域に定める
  • ３　建築物の高さの限度。これは一低地域、二低地域、田園住居地域のみ定める

以下の２つは必要に応じて定める

  • １　敷地面積の最低限度。これは全ての用途地域に定める
  • ２　外壁の後退距離の限度。これは一低地域、二低地域、田園住居地域のみ定める

※　補助的地域地区について

補助的地域地区とは、用途地域に特性を出すためのトッピングのようなもの。

用途地域の中にだけ定められるものと、用途地域の外でも定められるものに分かれる。

１　特別用途地区

これは用途地域の上にさらに重ねて定める地区のこと。用途地域内のみ定められる。例えば、商業地域に文教地域を重ねる、など。

２　高度地区

これは市街地の都市化を抑制することを目的としていて、建物の高さの最高限度と最低限度を定める。用途地域内のみ定められる。

３　高度利用地区

高度利用地区の高度は、「高度なテクニック」の「高度」を意味する。高度利用地区イコール、高度なテクニックを使ってもっと発展させよう！、という地区のことである。

これは建蔽率と容積率を定める。用途地域内のみ定められる。

４　高層住居誘導地区

これは利便性の高い高層住宅を誘導するために定められる地区のこと。用途地域内のみ定められる。

５　特定用途制限地域

これは、特定の建築物に制限をかけるものである。

用途地域が定められていない区域にのみ、定められるので注意する。

非線引き区域と準都市計画区域の、用途地域が定められていない区域にのみ、定められる。

６　特定街区

これは容積率と高さの最高限度を定める。用途地域外でも定められる

７　防火地域、準防火地域

これは建築基準法で規制する。用途地域がいでも定められる

８　風致地区

これは地方公共団体の条例で規制する。用途地域がいでも定められる

これら、８つ以外にも補助的地域地区は沢山ある。詳しくは教科書を見る。

※　都市施設について

都市施設とは、道路、下水、公園などのことを指す。ポイントは３つ。

  • １　市街化区域と、非線びき区域には道路、公園、下水道は定めなければならない
  • ２　住居系の用途地域には義務教育施設を定めなければならない
  • ３　都市計画区域外でも、必要に応じて都市施設を定めることができる

以上、法令上の制限　セクション１の１　都市計画区域と用途地域についてでした

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