【宅建】権利関係14 借地借家法(借家)

権利関係 セクション14 借地借家法のしゃくやについて

借地借家法わ、一時使用ではない建物の賃貸借契約に適用される。

※ 契約の期間と解約について

パターン1、契約に存続期間をさだめる場合

契約の存続期間の上限わない。かげんは1年。もし、1年より短く定めると、期間の定めがない契約になってしまうので要注意

おおやは期間満了の1年前からろっかげつ前までの間に賃借人に更新拒絶の通知をしなかった場合、契約更新したものとみなされる。

通知をして期間が満了した場合でも、賃借人が居座り続け、おおやが遅滞なく異議を唱えないと契約を更新したものとみなされるので注意。

パターン2、契約に存続期間がない場合

賃借人から解約を申し出る場合、申し出した日からさんかげつ経過後に解約となる

一方、おおやから解約を申し出る場合、正当な事由が必要で、申し出した日からろっかげつ経過後に賃貸借が終了する。

※ 造作買い取り請求権について

賃貸人の同意を得て取り付けたぞうさくぶつについて、賃借人や転貸人は契約終了じに時価で買い取ることを請求できる。

ただし、債務ふ履行で出ていく場合は買い取り請求はできない。また、あらかじめ買い取り請求を認めない特約を定めることもできる。

あと、造作物の買い取りと、建物の明け渡しは同時履行ではない

※ 建物賃借権の対抗要件について

民法では賃借人が第三者に賃借権を対抗するにわ、しゃっかけんの登記が必要だが、それは現実的には難しい。そこで、借地借家法では家のカギをもらったり、実際に居住していれば、登記がなくても対抗できると定めている。

※ 建物の転貸借について

建物を転貸するには賃貸人の許可が必要。転貸借の終了パターンは以下のみっつ

  • 1、賃貸人と賃借人が合意解除した場合、賃貸人は賃貸借契約の終了をもって転貸人に対抗することはできない。
  • 2、賃貸人と賃借人が期間満了で解約の申し入れをした場合、賃貸人は転借人に通知すると、ろっかげつごに転貸借は終了となる。
  • 3、賃借人の債務ふ履行によって賃貸借契約が解除となった場合、賃貸人は賃借人に催告すればよく、転貸人は直ちに明け渡しに応じなければならない。

※ 借地上の建物の賃借人の保護について

地主のエーさんから土地を借りたビーさんとそのビーさんが建てたアパートに住むシーさんがいたとする。

エーさんとビーさんの契約が終了したのでいきなりシーさんに出ていけ、というのは可哀想なので、賃借人は一定のルールで保護されている。

賃借人は借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかったとき、裁判所に請求して1年を超えない範囲で明け渡しの猶予をもらえる。

例外として、ビーさんの債務ふ履行で契約が解除となる場合はすぐに出ていかなければならない。

※ 居住用建物の賃借権の継承について

居住用建物に住んでいた借りてが相続する人なしに死んだ場合、事実上の夫婦やようしなどの同居人わ権利義務を引き継ぐ。

ただし、同居人は死亡を知った日からいっかげつ以内に反対の意思表示をすれば権利義務は継承しない。

※ 定期建物賃貸借について

定期建物賃貸借契約とは、エックス年だけ家を貸すよ、そのあとは契約を更新しないから返してね、という賃貸借契約のこと。契約期間の定めは必要だが、1年未満でもよい。

定期建物賃貸借契約のポイントとして、更新しない旨を賃貸借契約書とは別の書面に書いて説明と交付する必要がある。これをしないと、更新しない特約が無効となる。

また、ゆか面積が200へいほうメートル未満の居住用建物の賃貸借において、賃借人は転勤などの仕方ない事情があるときは解約を申し出することができる。この場合、解約はいっかげつごとなる。

1年以上の期間の契約を普通に終了する場合、1年前からろっかげつ前までの間に賃貸人から賃借人に通知しなければ終了を対抗できない。

※ 家賃の増減がく請求

家賃が近隣と比較して釣り合わない場合、当事者は家賃の増額や減額を相手に請求できる。ただし、一定期間、家賃を増額しない旨の特約がある場合はその期間は増額できない。

もし、家賃の増減額で協議がまとまらなかったときは、請求を受けた方は裁判が確定するまでは、自分が適正と考える金額を支払えばよい。

ただし、裁判確定後に既に支払い終わった金額に不足があったときは、差額に1割の利息をつけて支払うか、または返還をしなければならない。

 

 

以上、権利関係 セクション14 借地借家法のしゃくやについてでした。

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