【宅建】権利関係13 借地借家法(借地)

権利関係セクション13 借地借家法の借地権について

借地借家法とは、土地や建物を賃借した人を保護するための法律である。

建物所有を目的とする賃借権と地上権ををあわせて借地権という。借地権がある人を借地権者といい、地主を借地権設定者という。

ポイントとして、駐車場や無償の賃借、一時使用のために土地を借りる場合、借地借家法は適用されない。普通の賃貸借契約が適用される。

※ 借地権の存続期間について

借地借家法による土地の借地権の存続期間は期間を定めなかった場合は30年、次の更新20年、次の更新は10年である。

期間を定めた場合、最初は30年以上、次の更新は20年以上、次の更新は10年以上である。借地借家法の契約の期間は特約がない限り、中途解約できない。

借地契約の更新方法は、1、合意更新、2、請求更新、3、法定更新のみっつがある。

1の合意更新とは、

当事者かんで普通に合意して更新するもの。

2の請求更新とは、

借地権者が更新を請求し、かつ、未だに土地の上に建物がある場合のみ契約を更新するもの。ただし、じぬしが正当事由をもって遅滞なく異議を唱えたときは更新されない。この場合、建物買取請求権が認められる。

3の法定更新とは、

契約期間後も建物があって、借地権者が土地を使用していて、じぬしが異議を唱えなかった場合は契約を更新したとみなすもの。

 

最後に、借地権の存続期間が満了した時点で次の契約更新がない場合、借地権者はじぬしに建物を時価で買い取るよう請求できる

※ 建物の消失と再建築について

最初の30年間の間に、建物が火事で燃えた場合、建物の再築を地主に申し出て許可されれば、承諾があった日か、再建築された日の早い方から数えて20年間、契約が延長される。ちなみに、再建築を申し出したのに2かげつ以内に地主の返事がなければ承諾したことになる。地主が再建築にNGを出した場合、再建築はできない。期間満了まで、燃えて何も無くなった土地を所持するだけである。

次は、一回目の更新以降に建物が火事で燃えた場合について。地主がOKを出せば承諾があった日か、再建築された日の早い方から数えて20年間、契約が延長される。

しかしこちらは、建物の再築を地主に申し出て、にかげつかん、返事がなかったとしても再建築OKとわならない。もし、地主の承諾なしに勝手に再建築した場合、地主は解約の申し入れができるようになって、三か月後に契約終了となる。

ただ、地主が再建築に承諾しない場合、土地の借りぬしは裁判所に泣きついて代わりに許可を出すよう申し立てできる。

※ 借地権の対抗力について

普通の賃貸借契約だと不動産の賃借権を第三者に対抗するには登記が必要。しかし、これは借地権設定者と一緒に法務局に行かないといけないので現実的には困難である。

そこで、借地借家法では借地権者が土地の上に自分が所有者として表題登記や保存登記している建物を所有していれば借地権を対抗できる。他人名義の登記はNGである。

もし、地震などで登記していた建物が減失したら、一定事項を記載した立て看板を建てれば、減失から2年間は第三者に登記を対抗できる。

※ 借地権の譲渡や転貸について

重要ルールはみっつ

  • 1、借地権を譲渡や転貸するときは、地主の承諾が必要
  • 2、借地じょうの建物を譲渡する場合は借地権も一緒に譲渡されるので、地主の承諾が必要
  • 3、借地上の建物を賃貸するときは、地主の承諾は必要ない

ポイントとして、じぬしにとって不利にならないにも関わらず、建物の譲渡が承諾されないときは、借地権者は裁判所に申し立てることで許可を受けることができる。

また、地主の承諾がないまま建物を譲り受けてしまった人は、地主に建物買い取り請求ができる。この買い取り請求は、借地契約が穏便に終了して、次の更新をしなかった借り手も発動できる。しかも同時履行の関係である。強い。ただし、債務ふ履行で追い出される場合、これは請求できない。

最後に、第三者がけいばいで建物を取得した場合で地主が承諾しないときは、第三者は裁判所に申し立てることで許可を受けられる。万が一、裁判所の許可も得られない場合は、地主に建物を時価で買い取るよう請求できる。

※ 定期借地権について

普通の借地借家法だと賃借人の立場が強すぎてヤバい。そこで作られたのが定期借地権事業用定期借地権である。

定期借地権は書面で行う。期間が50年以上とちょっと長いけど、メリットがみっつある。

メリット1、契約の更新がない。

メリット2、建物の買い取り請求権が無い。

メリット3、建物消失じにおける建物再建築による存続期間の延長すら無い。

※ 事業用定期借地権について

事業用定期借地権とは期間が10年から50年の事業用の借地権のことである。こちらわ公正証書で行う。

これは事業用目的でないとダメ。メリットとして、契約の更新がない。建物の買い取り請求権が無い。建物消失じにおける建物再建築による存続期間の延長すら無い。

※ 建物ゆずりわたし特約付き、借地権について

建物ゆずりわたし特約付き借地権とは、設定から30年以上経過した日に、建物を借地権設定者に相当の対価で譲り渡しする特約付きの借地権のことを指す。これは書面でなく口頭でもOK

以上、権利関係 セクション13 借地借や法の借地についてでした。

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